Een VvE in Roosendaal die het dak laat vervangen begint niet bij een aanbieding, maar bij het plan en het geld. Eerst weet je wat het dak nodig heeft. Dan kijk je of de reserve voldoende is. Pas daarna vraag je aanbiedingen op en neem je een besluit met alle eigenaren.
Waarom een VvE het dak regelt
Bij een appartementengebouw is het dak van allemaal. Groot onderhoud is bijvoorbeeld onderhoud aan de buitenkant of het dak. Een VvE moet hiervoor geld apart zetten. Dat gespaarde geld staat op een aparte bankrekening, het reservefonds, waaraan alle leden bijdragen via de vve-bijdrage.
Stap 1: kijk in het meerjarenonderhoudsplan
Een MJOP is het plan van de werkzaamheden. Het beschrijft welk onderhoud nodig is, wanneer dat in de komende tien jaar gebeurt en wat het kost. Is er geen MJOP, dan kan de VvE het reservefonds berekenen op basis van de herbouwwaarde van het gebouw, met een minimum van 0,5%. Vraag het plan en de laatste jaarrekening op bij de beheerder.
Stap 2: laat het dak inspecteren
Een gratis dakinspectie geeft een neutraal beeld van de staat. Een dakdekker uit de regio kijkt naar de dakbedekking, de randen, de afvoeren en eventuele lekplekken. Een bitumen dak gaat bij goed onderhoud 20 tot 30 jaar mee en een EPDM dak 40 tot 50 jaar. Een inspectie laat zien of een deel hersteld kan worden of dat het hele dak aan vervanging toe is. Lees plat dak en levensduur plat dak bitumen.
Stap 3: bepaal wat je combineert
Als het dak toch open gaat, is dat het moment voor isolatie en nieuwe afvoeren. Isoleren van een plat dak doe je van buiten. Isolatieplaten onder de dakbedekking geven de beste isolatie. Hebben bewoners zonnepanelen, plan dan het tijdelijk verwijderen mee. Lees dakisolatie en dakrenovatie.
Stap 4: vraag aanbiedingen op en vergelijk
Laat elke dakdekker dezelfde onderdelen noemen: het type dakbedekking, de isolatie, de afvoeren, de randafwerking en het verwijderen van het oude dak. Vraag ook wie de steiger regelt en hoe de planning loopt. Wat het werk beïnvloedt, staat bij kosten.
Stap 5: besluit met de eigenaren
Het besluit loopt via de vergadering van eigenaren, volgens de regels in jullie splitsingsreglement. Welke meerderheid nodig is, staat daar. Een notaris of VvE-beheerder kan dat uitleggen. Dit is geen juridisch advies.
Wat in het centrum van Roosendaal speelt
In het centrum van Roosendaal is 63% van de woningen een meergezinswoning. In Centrum-Oud is dat 67% en in Centrum-Nieuw 76%. Het centrum heeft 4.002 woningen. Van de woningen is 34% gebouwd vóór 1945 en 14% tussen 1945 en 1965. Een oud pand kan een vernieuwd dak hebben, en de inspectie laat dat zien. Een deel is jonger: 11% komt uit 1985 tot 1995 en 14% uit 1995 tot 2005.
Het gaat dus niet om één type gebouw. Een winkelpand met appartementen erboven heeft een ander dak dan een flat. Een pand dat een monument is, vraagt extra zorg. Verandert er niets aan kleuren, materialen, details, vorm en profiel, dan blijft onderhoud vergunningvrij.
In West is 51% van de woningen gebouwd tussen 1945 en 1965 en 51% is huur. Bij een gemengd complex met huur en koop vraag je vooraf wie waarvoor verantwoordelijk is.
Een MJOP is het plan van de werkzaamheden.
Praktische tips
- Verzamel foto's van lekken en vochtplekken van alle eigenaren.
- Meld lekkages direct bij de beheerder.
- Vraag een dakinspectie vóór de vergadering, zodat het besluit op feiten rust.
- Bekijk of het herstel van één plek volstaat voordat je het hele dak wilt vervangen.
Lees ook wat te doen bij daklekkage.